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| 부동산 등기
  부동산 등기
등기란 국가에서 법정절차에 따라 등기부라는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 대상 부동산에 대한 권리관계 및 기타의 변동사항을 기재하는 것, 등기부는 누구나 소정의 수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고, 또한 이해관계있는 부분에 한하여 열람할 수 있다.
  일반 원칙
신청주의 원칙
등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 어떤 등기라도 당사자의 신청에 의해서만 가능함 (부동산등기법 제27조), 어떤 법률관계가 성립, 변경 및 소멸되더라도 당사자의 신청없이는 등기공무원 스스로 등기할 수 없음
신청의 요식성
등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 하며, 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 유효한 등기신청으로 볼 수 없음
공동신청 원칙
부동산 권리관계는 이해관계가 매우 크므로 한 쪽의 일방적인 등기는 다른 쪽에 커다란 피해를 줄 수 있기 때문에 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청하게 하고 (부동산등기법 제28조) 등기공무원에게는 등기신청서에 대한 형식적 심사권만을 부여하여 등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도함. 단, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시 변경, 등기명의인 주소를 변경하는 것 등은 단독으로 신청 가능
출석원칙
등기의 진정성을 확보하기 위하여 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야 하며 (부동산등기법 제28조), 양 당사자의 대리인이 출석한 경우 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철저한 확인의무가 부과되어 있음 (법무사법 제23조)
  등기부등본 보는법
구 등기부는 한자 및 세로쓰기를 사용하여 읽기가 불편했으나 새로운 등기부는 한글 및 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 쉬워짐, 새로운 등기부에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되지 않으므로 그것을 확인하려면 구 등기부를 열람해야함, 토지 및 건물 등기부는 별도로 존재하므로 권리관계 확인을 위해서는 모두 보아야 함, 소유권이 이전되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않으며, 말소하는 경우는 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한함

등기부등본의 구성 : 등기번호란, 표제부 (아파트등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분

등기번호란

토지나 건물대지의 지번 기재

표제부

토지나 건물의 내용 (소재지, 면적, 용도, 구조 등)이 변경된 순서대로 기재면적은 ㎡로 표시되어 있으며 평으로 환산하려면 3.3025로 나누면 됨

갑구

소유권에 관한 권리관계의 변경·소멸사항이 일자순으 로 기재. 최초 소유자의 보존등기로부터 소유권 이전 등기가 계속 기재되며, 각 등기사항중 변경 (소유자 주소등)이 있으면 변경등기를 하고, 소유권 말소를 위 한 소송이 진행중임을 알리는 예고등기와 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등기등이 있으며, 특히 가등기는 순위보전의 효력이 있어 주의를 요함.

을구

소유권 이외의 권리인 제한물권 (저당권, 지상권)에 관 한 사항을 기재하며, 특히 근저당권은 등기부에 기재 된 채권최고액 (은행-130%, 개인-150%)과는 별도로 실제 채무액을 파악해야함. 참고로 채권최고액이란 채무자가 실제로 부담한 채무가 아니고 향후 부담할 최대한도의 채무액을 하며, 채무액은 최고액의 약 80%정도가 일반적 관행


  등기신청 절차
등기신청에는 신청서 작성과 참고자료인 토지/건축물대장등 서면, 그리고 각종 관련법규에 따른 비용이 필요하며, 부동산 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 신청해야 한다. 등기는 통상 법무사가 양쪽의 위임을 받아 처리함. 등기공무원은 신청순서대로 접수하여 등기부에 기재하며, 신청서류상 형식적인 결함에 대한 각하권은 있으나 계약내용 자체에 대한 실질적 심사권은 없다.

소유권 보존등기 신청서류
주민등록표등본 1통, 신청서부본 3통 (신청인용, 지자체용, 세무서용), 지방세법이 정하는 토지 및 건물에 대한 과세시가 기준에 의한 등록세 납부영수필통지서 및 영수필확인서 각 1통 토지의 경우 주택채권매입필증, 등기대상 부동산의 토지대장등본 또는 건축물관리대장등본 1통, 등기신청수수료, 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분 건물인 경우에는 건물도면 1통씩 필요

소유권 이전등기 신청서류
등기필증 (구권리증), 등기의무자 (매도인 등)의 인감증명서 (발급일로부터 6개월 이내), 등기원인 증명서류 (매매계약서, 증여계약서 등), 등록세 납부영수필 통지서 및 확인서 1통, 신청서 부본 2통 (지자체용,세무서용), 매도인 및 매수인의 각 주민등록표등본, 토지대장 (건물은 건축물관리대장) 등본, 호적 (제적) 등본 (상속등기의 경우), 소정의 주택채권 매입 (과세시가 표준액 500만원 이상일 경우), 등기원인에 대하여 제3자의 허가/동의/승낙을 증명하는 서면 (필요시)등

설정등기 신청서류
근저당권설정계약서, 설정자 (소유자)의 인감증명서, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 주택채권매입필증 (설정금액 1000만원 초과시), 등기신청수수료 설정등기 종류 : 지상권, 지역권, 저당권, 전세권, 임차권

등기부등본상 소유자 주소 및 성명변경시 이를 변경등기하려면
변경사실 증명서류 (주민등록등본, 호적초본), 신청서 부본 2통 (등기필증용, 지자체용), 등록세 영수필 확인서 및 통지서 각 1통, 등기신청 수수료가 필요하다.


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