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홈 > 땅114 상식 > 분양권전매

부동산 거래시 유의사항 부동산 등기 분양권 전매 임대차 상식 청약 제도 자산의 유동화 REITS


| 분양권 전매
  분양권 개요 및 전매절차
아파트 분양권 전매는 쉽게 말해 현재 공사중인 아파트를 팔고 사는 것을 말한다. 건설교통부는 1998년 8월 27일부터 주택건설촉진법을 개정, 분양권관련 세부내용을 시행령에 명시했다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 된 것이다.
Ⅰ. 전매가능시기 - 분양계약 체결 후 즉시 전매 가능
Ⅱ. 대출금융기관의 채무승계 동의 - 분양계약자 및 승계예정자의 대출 및 보증자격, 불량거래 내역등을 확인 후 계약인수적격 여부 결정, 채무승계 적격자에 한하여『중도금대출 계약인수 동의서』발급
Ⅲ. 주택공급계약서 검인 - 시/군/구청 지적과에 신청
Ⅳ. 사업주체의 주택공급계약서 명의변경 - 대출금융기관의 채무승계 동의서 확인 후 명의변경, 분양계약서 이면에 매입자 기재 또는 권리의무승계계약서 첨부
Ⅴ. 대출금융기관의 채무자 명의변경 - 분양계약자 및 승계예정자가 대출금융기관에 신청-주택공급계약서 명의변경 후 대출금 명의변경 (채무승계 기준시점)
Ⅵ. 준공 및 소유권 이전등기 - 사업주체
  분양권 전매 관련 세금
취득세, 등록세 (교육세, 농어촌특별세 포함)는 실입주자가 납부하고 기준가격은 총분양가 기준이다. 분양권을 팔았을 때 납부해야 하는 양도소득세는 양도차익에 대하여 매겨지는 세금이므로, 양도차익이 'Zero 또는 마이너스'라면 양도소득세는 발생하지 않는다.
양도차익 산정공식
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득공제
양도소득공제
연간 250만원으로 미등기 양도자산을 제외한 모든 자산에 적용되고 양도소득자별로 연 1회에 한하여 공제된다.
필요경비
보통 기준가액의 3%정도를 계산하여 공제함, 실제 분양권의 경우 기준시가 없이 실거래가로 신고하면 되는데 실거래비용은 기존주택에 비해 훨씬 저렴하다.
  분양권 전매와 미등기 전매의 차이점
분양권 전매는 잔금 지급전에 양도하는 것을 일컫는 것으로 건설업체가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은채 양도하면 분양권 전매에 해당된다. 미등기 전매는 잔금 지급 후에 등기가 나지 않은 상태에서 파는 것으로 분양계약 체결 후 계약금/중도금/잔금을 모두 납부하고 등기가 나기 전에 양도하면 미등기 전매에 해당된다.

구분

보유기간

과세 표준 금액

세율

일반부동산

2년이상

3000만 이하

20%

3000만 ~ 6000만

30%

6000만 초과

40%

2년 미만

40%

미등기 전매자산

65%


※ 미등기전매는 장기보유특별공제 및 양도소득세기본 공제혜택 배제
    미등기전매 적용세율 : 보유기간, 과세표준에 상관없이 65%적용
    미등기전매로 벌어들인 이익의 대부분을 양도소득세로 납부


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