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홈 > 땅114 상식 > 부동산 거래시 유의사항

부동산 거래시 유의사항 부동산 등기 분양권 전매 임대차 상식 청약 제도 자산의 유동화 REITS


| 부동산 거래시 유의사항
  계약전 유의사항
부동산 거래는 매도인과 매수인의 의사표시 일치로 성립되므로 계약당사자로서의 권리유무 확인을 위하여 주민등록 번호와 권리자 명의가 일치하는지 확인해야 한다. 매수인은 매입 희망 부동산의 해당지번을 확인하고 토지대장,등 기부등본, 도시계획확인원, 용도지역확인원에 따라 반드시 현장을 확인해야 한다. 매도자가 실제 소유자인지 여부 또한 반드시 확인해야 한다.
매도인과 소유자가 다른 경우 : 소유자의 위임장(인감증명서로 동일인 여부 확인된)으로 정당한 대리권 유무를 확인해야 함
법인과 거래시 계약 상대방의 법인부동산 거래권한 유무를 반드시 확인 (확인서류 : 법인등기부등본, 법인인감증명서등)
등기부등본은 상대방이 제시하는 그대로 믿어서는 않되며 반드시 관계공무원의 인증 (원본과 동일 확인)여부를 확인해야 하고 가능한한 본인이 직접 등기부등본을 열람하거나 발급받아봐야 한다.
상대방이 제시하는 등기권리증 또한 원본여부를 세밀히 검토/확인해야 한다.
단시일에 권리변동 관계가 빈번, 복잡한 부동산은 일단 매입대상에서 제외해야 하며 특히 여러 가지 담보물권 및 예고등기, 가등기가 설정된 부동산은 매입하지 않는 것이 현명하다.
이해당사자 확정판결에 의한 부동산을 매수할 경우에는 패소한 자를 직접 방문하여 사실여부를 확인해야 한다.
재산세 납세자와 소유자가 상이할 경우 그 이유를 확인해야 하고, 도시계획 여부 및 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인해야한다.
  계약시 유의사항
계약서는 내용이 불분명하거나 분쟁의 소지가 없도록 구체적이고 명확하게 작성하며, 특약이 있을 경우 필요한 내용을 명백히 기재해야 한다.
특히 부동산 중개업소에 인쇄된 계약서 양식을 사용할 경우 면밀히 검토해야 하며, 불충분한 내용의 계약서는 작성하지 않은 것과 같은 결과를 초래함 계약은 거래당사자간 직접 계약을 하고 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.

부동산 실제면적과 등기부상 면적이 다를 경우를 대비하여 계약서상 매매금액 산정 기재시
① 실측면적 차이에 당사자간 일체 이의를 제기하지 않기로 한다든지,
② 실제면적에 의해 계약체결을 한다는 등 조건을 분명히 명기해야 후일 대금 증/감액에 따른 분쟁을 미연에 방지할 수 있다.

매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 매도자가 추가 저당권을 설정하거나 이중계약 등을 할 것에 대비하여 계약서상 별도로 금지약정을 해야 한다.
부동산 중개업소의 말만 믿고 계약하는 것은 금물. 중개업소에 따라 매도인 측의 말만 믿고 그대로 매수인에게 전달할 수도 있고, 계약을 성립시키기 위해 과장된 말을 할수도 있기 때문이다.
토지거래규제 대상지역의 토지를 거래할 때에는 토지거래계약허가 등 절차를 밟아야 한다.
  대금지급 및 등기시 유의사항
대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 영수증을 주고 받는 등 내용을 명확히 해야 한다.
대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 그 직전에 등기부등본을 확인해야 한다.
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 하며, 정해진 기간을 경과한 경우 최고 등록세액의 300%까지 과태료가 부과된다.
등기는 중요한 자산인 부동산의 소유자 및 권리관계 등을 명확히 공시하는 제도로써 등기되지 않은 부동산에 대하여는 정당한 소유권을 주장할 수 없기 때문에 (『등기가 없으면 대항요건이 없다』) 계약내용이 종결되는 대로 신속히 이전등기를 해야 한다. 등기부등본을 발급 받아 정상적으로 이전등기가 되었는지 여부를 확인해야 한다.


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