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홈 > 땅114 상식 > 임대차 상식

부동산 거래시 유의사항 부동산 등기 분양권 전매 임대차 상식 청약 제도 자산의 유동화 REITS


| 임대차 상식
임대차계약    주택임대차 보호법상 보호가능자격    확정일자    보증금반환    임차보증금의 증감
임대차 계약기간 및 갱신    주택임대차보호법상 대항력과 우선순위    기타

 임대차 계약
임대차란 무엇인가?
보통 말하는 전세나 월세는 임대차 계약으로 전세권과는 구분되며 세입자는 주택임대차 보호법으로 보호를 받는다. 분쟁 발생시 임대차는 재판을 통하여 해결이 가능하나 확정일자를 받은 임대차에 한해 전세권과 같은 법적 담보권설정권자와 같은 권한을 부여하는 쪽으로 주택임대차보호법이 강화되고 있다. 참고로, 전세권은 용익물권의 하나로 저당권 등과 같은 등기를하며, 분쟁발생시 판결없이도 등기만으로 경매신청이 가능하다.

임대차 계약시 유의할 사항
 
등기부 등본 확인 (등기부 등본의 확인 참조)
 
다른 소액임차인 또는 확정일자를 받은 임차인 유무 확인

임차인이 본인을 포함하여 수인일 경우 확정일자가 앞서는 임차인이 우선순위를 가지며, 그럴 경우 해당 부동산 가액이 모든 임대차 보증금 (적어도 본인의 임대차 보증금까지)을 지급하고도 충분히 남을 경우를 제외하고는 계약을 피하는 것이 현명하다.
 
반드시 확정일자를 받아두어야만 최악의 경우 후순위 담보권자보다 우선하여 보증금 회수가 가능
 

 

등기부등본의 확인
임대차계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 하며, 등기부는 각기 표제부와 갑구 그리고 을구로 구성되어 있다.
 
표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는데, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이 기재되어 있고, 건물인 경우에는 지번,구조,용도,면적 등이 기재되어 있다.
 
갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권이란 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리로써 압류, 가등기, 경매개시결 정등기, 예고등기, 가처분등기 등이 갑구에 기재되며 아울러 부동산 소유권의 변경/소멸에 관한 사항도 갑구에 기재된다.
참고로, 점유권이란 현재 집을 점유하고 사용하는 모습으로 일반적으로 등기사항이 아니다.
 
을구에는 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리를 기재하며 저당권등이 전혀 없는 경우에는 을구가 아예 존재하지 않는다.
임대차계약 전에 등기부 등본에서 확인할 사항은 갑구에 압류, 가압류등이 기재되어 있지 않은가를 확인하는 것이다. 갑구란에 압류, 가압류등의 등기가 되어 있다는 것은 조만간 경매가 실시 될 가능성이 아주 높다는 것이므로 그런 곳은 계약하지 않는 것이 좋다.을구에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 최고액과 그 부동산의 시가를 검토하여 최악의 경우 경매후 배당액이 임대차 보증금만큼은 나올 것인가를 확인하여야 한다.
 

 

부모가 계약한 주택임대차
미성년의 학생이 주택을 임차할 경우 경우 통상 부모가 임대차계약을 하게 되며, 미성년 학생이 주민등록을 했다고 하더라도 주택임대차보호법 상의 보호를 받을 수 있다.
여기서 부모는 자식을 통해 해당 주택을 점유한 것이 되며, 학생은 부모의 점유보조자가 되므로 주택임대차보호법 상의 대항력은 부모가 된다.

 주택임대차 보호법상 보호가능 자격
주택임대차보호법의 적용을 받은 주거용 건물이란?
주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물에는 건축물대장에 주거용으로 되어 있지 않아도 현재 주거용으로 이용되고 있는 건물, 점포나 공장의 내부구조를 주거용으로 변경 사용하는 건물 (사용정도에 따라 분류), 무허가 건물 또는 준공검사를 필하지 않은 건물 등도 포함되어 동법의 보호를 받을 수 있다. 하지만 단순히 일시적 사용을 위해 빌린 주택의 경우 및 주거용으로 사용되는 정도가 극히 일부분인 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하며, 무허가 건물 또는 준공검사를 필하지 않은 건물은 철거등의 위험요소가 있으므로 피해야 한다.

법인인 임차인의 경우
법인의 이름으로 주택을 임차할 경우 주택임대차 대항요건인 주민등록을 법인의 이름으로 할 수 없으므로 주택임대차보호법 적용 대상이 아니다. 만약 해당 주택에 사원이 입주하여 주민등록을 했다 하더라도 계약 당사자가 법인이라면 법인의 주민등록으로 볼 수 없으므로 보호를 받을 수 없다.

임차인이 외국인인 경우
외국인의 경우도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있다. 외국인은 국내인의 주민등록신고에 갈음하는 외국인등록을 할 수 있기 때문에 체류지 변경시 전입신고등을 하면 국내인과 같은 대항력을 갖춘다.

주거용 건물과 비주거용 건물의 판단
주택임대차보호법은 주거용 건물의 경우만 적용한다.
 
Ⅰ. 주거용으로 인정되는 경우
① 주거전용 건물
② 주거용 건물중의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우
③ 공부상 점포로 되어 있으나 주거용으로 절반이상 사용시
④ 영업시에는 영업용으로, 그 외에는 주거용으로 사용하는 경우
⑤ 건물자체가 공부상 주거용이 아니나 1층은 주거용으로 사용하는 부분이 많고 2층은 주거용으로 사용하는 부분이 적더라도 그 건물 전체를 주거용으로 보아 주택임대차보호법의 적용을 받는다.
⑥ 단, 위의 주거가 유일한 주거일 경우
 
Ⅱ. 비주거용으로 분류되는 경우
① 방 2개와 주방이 딸린 다방의 경우 그 방 2개가 주거용으로 사용되고 있더라도 다방용도의 부수적인 것으로 본다.
② 처음에는 주거용으로 계약하고 실제 사용하다가 다른 곳에 주택을 거주하고 전의 주택은 사무실로 사용했을 때 실제 주민등록을 전의 건물에 해두더라도 주거용 건물로 보지 않는다.

 

여관 내실이 주거용건물인지 여부
'여관, 여인숙'의 형태로 건축되어 있으며 여인숙경영의 목적으로 임차한 건물의 방 10개중 1개를 내실로 사용하며 주거용으로 점유하였다 하더라도 이 건물은 주택임대차보호법상의 주거용건물에 해당하지 아니한다

따로 거주하는 주택을 구입한 경우
처음에는 주거로 사용하다가 나중에 다른 주택을 구입하여 그곳에서 거주하면서 전의 건물에는 출퇴근을 할 경우 비록 출퇴근하는 곳에 주민등록이 되어있다고 하더라도 이미 그곳은 주거용 건물이 아니기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 판례에 의한 주거용과 비주거용은 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부등을 종합적으로 판단하여 결정한다.

임차주택이 미등기건물인 경우
미등기건물이라도 주택이라면 당연히 주택임대차보호법의 적용을 받는다. 아울러 일반건물과 같이 임대차계약서에 확정일자를 받아두고 나중에 그 건물의 보존등기가 되면 확정일자에 따라 임차인으로서의 대항력등을 확보할 수 있다. 미등기 혹은 무허가건물일지라도 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 보아 그 다음날부터 보호를 받을 수 있다.

 확정일자
확정일자는 무엇이며 어떻게 받는가?
 
확정일자는 임대차 계약시 임차인이 대항력을 취득하고 우선 변제권을 인정받기 위한 하나의 수단이다.
그러나 엄밀한 의미에서 일종의 채권으로 담보권 또는 순위보전력 등이 없어 등기부에 등기를 할 수 없으며, 따라서 저당권의 일종인 전세권과는 다르나, 현실적으로 전세권 등기는 임대인으로부터 허락받기 어려워 주택임대차보호법에서 확정일자를 받은 임대차 계약도 전세권 등기와 마찬가지로 우선변제권을 부여하게 된것이다.
 
확정일자는 보통 읍/면/동사무소에서 주민등록전입신고시 임대차계약서 원본에 담당공무원이 확정일자인을 날인하는 방법으로 부여받거나, 또는 임대차계약서를 공정증서로 작성하면 확정일자를 받는 것과 동일한 효력이 있다.
 보증금 반환
임대보증금의 반환
계약이 종료하였는데도 임대인이 보증금반환을 거부하는 경우에는 소송보다 앞서 '민사조정신청' 제도를 이용하는 것이 보다 신속하고 경제적인 방법으로 조정신청시 필요서류는 소송의 경우와 비슷하며 양식은 법원 민원실에 비치되어 쉽게 신청할 수 있다.
불가피하게 소송을 통할 경우에는 관할법원에 간단한 소장만으로 가능한데 임대차관련 소송은 신속하게 이루어진다.

새 집주인의 무재력으로 전 집주인에게 보증금을 청구가능 여부
주택이 양도되면 임대인의 지위도 양수인에게 자동승계되므로 임대차 계약관계는 별도의 계약행위를 하지 않더라도 새 집주인에게 이전되어 유지된다. 따라서 보증금 등의 반환의무 또한 새 집주인에게 있다.

사실혼 배우자의 임차보증금 상속여부
혼인신고없이 동거를 하던 중 한 쪽이 사망했을 경우 일반재산은 혼인신고가 되어 있지 않은 배우자에게는 한 푼도 상속되지 않는 것이 원칙이나, 임차보증금 상속은 주택임대차보호법에서 정한 경우에 따라 임차권의 승계가 달라진다.
 
임차인이 사망 후 다른 상속인이 없다면 당연히 사실혼의 배우자가 상속을 받는다.
 
상속권을 지닌 사람과 함께 거주하고 있었다면 사실혼 배우자는 임차권에 대한 상속을 받지 못한다.
 
함께 사는 자식이 있다면 자식에게 모두 승계된다.
 
같이 살지는 않지만 사망한 임차인에게 부모, 형제, 자식이 있다면 사실혼의 배우자는 그들과 공동으로 상속하게 된다.
 

약속어음 공증이란
약속어음공증이란 임대차 분쟁해결의 한 방법으로 집주인이 세입자에게 언제까지 임차보증금을 돌려주기로 약속하고 어음을 발행해 이를 공증받는 것이다. 공증이란 당사자가 작성한 문서에 대해 공적인 증거능력을 인정해주는 것으로서 확정판결과 동일한 효력을 갖아 어음에 기재한 기간안에 보증금 반환이 없을 때에는 소송등의 절차없이도 공증인 사무실에서 받은 집행문을 가지고 압류나 경매 등 강제집행을 할 수 있다.
공증업무는 합동법률사무소나 법무법인에서 취급한다. 공증비용은 받으려하는 보증금의 액수에 따라 달라지는데 5천만원일 경우 약 10만원정도 된다.

세입자의 경매신청
종전에는 세입자가 소송을 하고 경매를 신청하려면 집을 비워주어야 했으나 그렇게 하면 세입자는 우선변제권을 상실하게 되어 버리는 모순이 있었다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 의하면 세입자가 소송을 통해 승소한 후 집을 비워주지 않아도 경매를 신청할 수 있게 되었다.
단, 세입자의 주택인도의무와 집주인의 보증금반환의무가 동시에 이루어져야 하므로 경매절차가 끝나면 세입자의 몫을 일단 공탁하고 집을 비워준 사실을 입증한 후 전세금을 찾으면 된다.
 

 임차보증금의 증감
보증금 증액분에 대한 대항력 여부
선순위 확정일자가 있는 보증금에 대하여는 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있으나 저당권 설정 후에 증액을 했다면 그 부분은 저당권에 밀리며, 당초 임대차 계약을 한 임대인에 대해서만 청구할 수 있을 뿐이다.

임대보증금의 감액청구
주택임대차보호법 제7조에는 '약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다'고 규정하고 있으므로 세입자는 집주인에게 보증금 감액을 요구할 수 있는 것은 확실하다.
다만 어느 정도까지의 감액을 인정할 것인가는 단정적인 규정이나 판례가 없으나 애당초 임차보증금의 인상을 세입자 보호측면에서 제한하였다는 것을 볼 때 감액도 세입자측에 유리한 정도로 보장되어야 할 것이다.

보증금 증액의 제한
보증금의 증액은 임대차계약 또는 약정한 차임 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못하며 증액을 하더라도 기존의 보증금에서 1/20 즉 5%를 초과할 수 없다.
그런데 위의 증액은 계약기간내에 증액을 요구한 때에만 적용된다.
즉 집주인이 계약기간이 끝나고 새로운 계약을 주장하면서 보증금의 증액을 요구한 때에는 제한을 둘 수 없다.
 임대차 계약기간 및 갱신
임대차 기간
 
계약시 기간의 설정 주택임대차 보호법상의 주택임대차 계약기간은 2년으로 해야 한다는 강행규정이 있으며, 이것은 매년 집주인의 일방적인 보증금 인상 등 예상 가능한 횡포로부터 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이다.
 
2년의 주장 즉 집주인의 요구에 의해 1년으로 계약한 임대차의 경우 임차인이 2년을 주장하면 집주인의 1년 계약의 주장은 효력이 없다. 주택임대차보호법상 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 것은 강행규정이다.
 
임차인의 1년계약 주장 임차인은 최초 계약을 1년으로 했을 경우 계약서대로 1년의 계약을 주장할 수도, 2년의 계약을 주장할 수도 있으며, 1년으로 주장할 경우 임대인은 2년을 주장할 수 없다. 그러나 최초 계약이 2년일 경우 임차인은 1년을 주장할 수는 없다.
 

임대차 계약의 갱신
임대차 계약의 갱신 통지는 임대차기간만료전 6월부터 1월까지 해야 하며, 만약 통지를 그 기간내에 하지 않으면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약을 한 것으로 본다. 이 경우 새로운 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보는데 이 기간은 2년이 된다. 다만 임차인이 2번이상 임차료를 내지 않았다면 임대인은 갱신통지 시기에 상관없이 계약해지 통지후 곧바로 계약을 해지 할 수 있다.

임대차의 묵시적 갱신과 기간의 주장
1년을 계약하고 묵시적 갱신이 되어 수개월이 지난 후 임대인이 임대차기간 만료 (임대차보호법상 2년의 기간)를 이유로 방을 비우라고 할 때 임차인은 어떻게 할 수 있겠는가?
임차인의 입장에서는 계약기간 1년이 지난 후 묵시의 갱신이 있다면 여기서부터 다시 법적 계약기간인 2년을 주장할 수는 없다. 판례에 의하면 다음과 같다.
'임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년미만으로 정한 임대차 기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금반환채권등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다'
(대법원 1996. 4. 26. 선고, 96 다 5551, 5568)
따라서 위의 예에서 보면 임대차 계약은 총 2년으로 보아야 한다.
계약기간전에 방을 빼서 보증금을 받을 수 있는지 임차인이 아무 이유없이 계약기간전에 방을 빼겠다며 보증금 반환을 요구 할 수는 없다. 물론 서로 합의가 되서 보증금 반환이 이루어지거나 혹은 다른 임차인이 들어와서 보증금 문제가 해결된다면 문제가 되지 않는다.
다만 기간 만료 전에 해당 주택에 주거하기가 곤란할 정도로 문제가 있거나 임대인의 상당한 귀책사유가 있다면 임차인의 보증금 반환 청구는 가능하다.

 주택임대차 보호법상 대항력과 우선순위
주택임대차보호법상 대항력이란?
주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다'고 규정하고 있는데 '대항할 수 있다'라는 말은 다른 사람에 대하여도 그 주택의 임차권을 주장할 수 있는 뜻이다. 예를 들어 임대인이 그 주택을 다른 사람에게 양도 했을 때에도 임대인은 새로운 소유자에게 그 지위가 승계되고 따라서 전 임대인과의 계약은 계약기간까지 유효하게 지속된다. 그런데 임차인의 확정일자 전에 있는 등기, 즉 저당권, 가등기, 가압류 등이 있는 경우에는 임차인보다 먼저 권리를 갖게 되므로 임차인은 저당권등의 실행으로 생긴 새로운 소유자에게는 순위가 밀려 대항력을 발휘할 수 없게 된다. 임대차계약시 가장 먼저 확인할 것이 바로 등기부 등본에 나타난 권리관계인 것은 이 대항력을 갖느냐 하는 것 때문이다.

대지에 대해서만 선순위 저당권이 있는 경우
저당권이 설정된 대지에 건물이 들어서서 임차인이 입주하고 확정일자를 받았을 경우 저당권자는 대지 및 건물에 대해서도 일괄 경매를 신청할 수 있으며, 임차인은 저당권자보다 건물에 대해서 만큼은 선순위로 보호받을 수 있다. 만약, 저당권자가 대지에 대해서만 경매를 신청할 때는 법정지상권의 성립여부에 따라 권리관계가 복잡해 진다.

집주인이 임차인을 일시 퇴거시키고 저당권을 설정한 경우
집주인이 은행등에서 유리한 조건으로 대출을 받기 위하여 임차인의 주민등록을 일방적으로 다른 곳으로 퇴거시키고 저당권이 설정된 후 다시 전입시켰을 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 발생 요건 (주택의 인도 및 주민등록)에도 불구하고 최초 계약을 하여 확정일자를 받을 날로부터 대항력을 인정받을 수 있다.

임차인과의 임대차계약인 경우 대항력의 순위
임대인의 동의를 받은 임차인과 임대차계약을 해서 확정일자를 받은 경우 대항력의 순위는 먼저 번의 임차인의 순위가 승계가 된다.
 기타
명의신탁된 집의 경우 임차인의 권리
명의신탁 된 주택을 모르고 계약한 경우 원래 집주인은 임차인에게 어떠한 권리 행사도 할 수 없으며, 임차인은 명의수탁자와 한 계약은 유효하고 또한 명의수탁자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있다. 원집주인 즉 명의신탁인은 명의수탁자에게만 계약상의 주장을 할 수 있으나 부동산 실명제등으로 인해 권한은 크게 축소된다.

주택의 하자로 인해 손해가 발생한 경우
주택임대차에 있어 건물의 부실등으로 인해 임차인에게 손해가 발생했을 때 민법에서는 임차인의 과실부분을 상계한 나머지 손해부분은 전적으로 소유자가 책임을 져야 한다고 규정하고 있다.

방 비운뒤에도 임대차 보증금 않주면 이자 지급해야
임대차계약 만료기한이 지나고 세입자가 방을 비웠는데도 집주인이 임대차 보증금의 반환을 미루게 되면 세입자는 해당기간만큼의 이자까지 요구할 수 있으며, 이자산정 적용금리는 연25~30%가 일반적이다.

전세집에 비가 새면
임대주택에 비가 새는 등 하자 발생시 수선의무는 임대인, 즉 집주인에게 있으며, 임차인은 본인의 비용을 들여 수선하였더라도 임대인에게 청구할 수 있고, 만약 주택의 하자로 인해 손해가 발생하였다면 역시 임대인에게 청구할 수 있다. 단, 이 경우에 모든 손해액을 청구할 수는 없고 세입자의 과실부분이 있을 경우 그것만큼 차감한 나머지에 대해서만 청구가 가능하며, 손해액의 산정은 임차인이 입증해야 한다.

가압류등기 후에 입주한 세입자의 처지는
임차인이 확정일자를 받기 전에 이미 가압류등기가 있었다면 그 세입자는 보호받기가 힘들어 진다. 즉, 경락자에 대한 대항력이 없게 되고 단지 등기부상 순위에 의해 배당을 받을 수 밖에 없으므로 임대차계약시 등기부등본을 통해 되도록이면 가압류나가 등기 등이 등기된 주택은 피하는 것이 현명한 일이다.

집주인이 집을 팔 경우 임차인의 지위
일단 임대차 계약상의 모든 사항은 새로운 집주인에게 승계가 되며, 전세금 반환청구 대상 또한 새 집주인이 된다. 그러나, 임차인의 확정일자에는 변동이 없다. 다만, 임차인이 원할 경우 계약기간 중이라 하더라도 임대차 계약의 변동을 이유로 임대차 계약을 해소하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 것이다.

부동산 중개수수료율
이사 관련 도우미 코너 참조

문제있는 집을 중개한 부동산 중개인의 책임
부동산중개업법 제19조에 의하면 '중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생시킨 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.'고 되어 있다. 중개업자는 단순히 계약을 중개하는 것이 아니라 물건의 권리관계, 관계법령등에 의한 거래나 이용의 제한이 있는지 여부등을 조사하고 아울러 대상물의 거래나 이용이 제한되어 있는지도 조사하여 중개를 의뢰한 사람에게 교부하여야 한다. 만약 경매가 진행중임에도 중개를 해서 세입자에게 손해를 끼쳤다면 세입자 본인이 직접 등기부를 확인하지 않은 책임 30%를 제외한 70%를 부동산 중개업자가 배상해야 한다는 판례가 있다.

월세를 선납하고 기간 전 방을 빼면 월세를 반환받을 수 있는지
임대차계약도 법률행위의 하나인 계약으로 임대인과 임차인은 서로 그 계약을 지킬 의무가 있고 양자의 합의가 없는 한, 한 쪽이 일방적으로 계약의 변경하는 것은 계약을 위반하는 것이 된다.(물론 다른 법령에 규정이 되어 있는 사항을 주장한다면 계약의 변경이 가능하긴 하다.) 따라서 월세를 선납한 임차인이 갑자기 사정이 생겨 방을 비워주더라도 임대차계약 기간안에 임대인은 미리 받은 월세를 돌려줄 의무가 없으며 또한 월세를 후불제로 했다면 방을 비웠더라도 임대인은 임차인에게 남은 기간동안의 월세를 청구할 수도 있다. 임대차 계약에 있어 임차인이 2개월이상 월세를 연체하였다면 임대인은 곧바로 계약을 해지 할 수 있으며, 계약을 해지 하지 않고 계약기간 종료시까지 기다렸다가 밀린 월세를 한꺼번에 요구할 수도 있다. 그러나 그 사이 제3자가 그 방에 입주했다면 임대인은 월세를 돌려주어야 한다. 주택임대차에서는 주택임대차보호법에 의해 상대적 약자인 임차인을 보호 하고 있다. 하지만 그 보호의 정도는 임대인의 횡포로부터 임차인을 보호하려는 것이지 모든 경우를 임차인에게 유리하기만 하도록 하겠다는 것은 아니다. 임차인보다 우선적으로 보호해야 할 것은 바로 당사자간의 계약이다.

세든 집에 불이 났을 때의 책임
세입자의 과실이 아닌 원인으로 셋방에 불이 나 세입자가 살 수 없게 됐다면 집주인은 세입자에게 즉각 임대차 보증금을 돌려 줘야 하며, 세입자의 과실로 판명되었다면 그 과실 만큼을 상계할 수 있고 집주인은 과실에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 집주인은 적극적으로 세입자의 과실을 증명해야 하고 그렇지 못하거나 천재지변등 어쩔 수 없는 상황에서 불이 났다하더라도 임대차 보증금의 반환은 해야 한다.

주택임대차 위험진단 프로그램 바로가기
(세입자가 임차할 주택의 임차 위험 여부를 시세 및 낙찰률을 이용하여 진단하는 프로그램)


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