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홈 > 부동산관련 세무 > 양도세 |
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양도소득세의 의의 |
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양도란 매매, 교환등으로 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
양도소득세는 이러한 양도시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금이다. 따라서 양도차익이 없거나 상속,증여등 무상으로 소유권을 넘겨줄때는
양도소득세를 물지 않는다. 단 타인,직계존비속간에 유상으로 매각하는 경우에는 양도소득세가 부과된다. 양도소득세 과세대상은 부동산에만 한정되는
것이 아니라 부동산의 관련 권리매각에도 양도소득세를 납부해야 한다.부동산과 부동산과 관련된 권리(분양권,토지상환채권,청약통장)도 양도소득세
과세대상이 된다.
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양도소득세 비과세 요건 |
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1세대
1주택 보유자로 3년 이상 보유했다가 양도한 경우 취학, 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 전 원 (예외있슴)이 다른 시군으로
이사하는 경우 (1년이상 거주한 주택에 한함) 주거 이전을 위한 일시적인 1세대 2주택으로 2주택이 된 날로부터 2년 이내에 3년 이상
보유한 종전 주택을 매매할 경우 1주택 소유자가 상속으로 2주택이 되는 경우 보유기간 제한 없이 1세대 1주택으로 간주함. 자녀가
노부모를 봉양하기 위해 세대를 합친 경우 세대를 합친후 1년 이내에 양도하면 1세대로 간주 |
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양도차익의 계산방법 |
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기준 시가에 의한 계산 : 1년 이상 보유 후 양도할 경우 국세청 고시가격
(기준시가) 에 의하여 양도차익을 계산한다.
실 거래가에 의한 계산: 1년 미만 보유 후 양도하거나 미등기자산을 양도하는 경우 실제 거래 가격으로 양도차익을 계산한다. |
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양도차익에서 일정금액을 공제하여 준다 |
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장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유시 양도 차익의 10%, 5년 이상은 15%,
10년 이상은 30%의 공제를 하여 준다.
양도소득 기본공제 : 기본적으로 250만원을 공제한다. (미등기 자산인 경우 예외)
필요경비 : 취득에 따른 비용, 설비비, 개량비 등을 공제한다.(기준시가에 의한 경우 취득시 지방세 과표의 10%로 개산공제) |
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과세표준의 결정 |
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과세표준 = 양도시 기준시가 - 취득시 기준시가 -
각종 해당 공제액 |
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세 율 |
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구 분 |
과세 표준액 |
세 율 |
과세 표준산출 |
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2년 이상 보유 경우 |
3,000만원 이하 3,000-6,000만원
6,000만원 초과 |
20%, 30%, 40% |
기준시가 적용 |
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2년 미만 1년이상 |
기준시가 |
40% |
기준시가 적용 |
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1년 미만 보유 경우 |
양도차익 |
50% |
실 거래가 적용 |
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미등기 자산 양도시 |
양도차익 |
65% |
실 거래가 적용 |
세액 산출 = 과세표준(양도차익-각종공제)
x 세율
부동산 양도세 사전신고(97.1.1 부터 시행) 및 납부
부동산을 양도한 자는 등기신청 전까지 양도소득세 사전신고를 하여야 한다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 자진납부하면 세액의 10%를 감면해준다.
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양도소득세 사전 신고시 필요서류 |
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인감증명서 (위임용 1통, 매매사실 확인용 1통) 2통
주민등록 등본 1통,토지/건물 등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장
양도신고 위임장 및 거래사실 확인서에 인감도장 날인
매매계약서 사본 및 계약금,중도금,잔금 영수증 사본.
등록세 및 취득세 영수증 사본 - 세목별 지방세 과세실적 증명원
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